조지아주 주택 소유자들의 모기지 즉 주택담보대출 연체율이 증가하고 있는 것으로 조사됐다.
부동산 시장 데이터 분석업체 코탈리티(Cotality)는 최근 연구 발표를 통해 조지아주의 모기지 연체율이 증가하고 있다고 밝혔다. 또한 주택담보대출의 원리금 외에 함께 납부하는 에스크로 비용(재산세·주택보험료 등)이 최근 5년간 62% 급증했했다고 덧붙였다. 조지아주는 지난 5년간 평균 재산세가 약 $700 인상된 것으로 조사됐다.
코탈리티가 발표한 ‘심각한 연체율 (serious delinquency rate)’ 즉 90일 이상 모기지를 상환하지 못하거나 이미 압류 절차에 들어간 대출의 비율을 순위별로 보면 1위는 플로리다, 2위는 사우스 캐롤라이나, 3위는 조지아, 4위는 네브라스카, 5위는 텍사스로 조사됐다. 부동산 업계에 따르면 ‘심각한 연체율 (serious delinquency rate)’ 은 금융 안정성에 있어 매우 주목해야 할 지표로 90일 이상 연체된 대출이 늘어나면 압류 증가, 금융기관 손실, 주택 시장 불안 등 연쇄적인 문제가 발생할 가능성이 높다고 보고 있다.
이번 조사의 특징으로는 연체율이 미 남부 지역에서 더 빠르게 악화되고 있다는 점을 강조했다. 코탈리티는 이같이 연체율이 미 남부 지역에 빠르게 악화되고 있는 요인으로 재산세 및 보험료 급등, 급격한 주택 가격 상승 후 조정기, 소득 대비 대출 비율 증가, 자연재해로 인한 보험료 인상 등을 꼽았다. 즉 해당 지역 주민들은 에스크로 비용 급등으로 인해 전체 주택비용 부담이 커졌고, 이에 따라 연체율이 상승하는 악순환에 빠졌다는 것이다.
또한 플로리다·사우스 캐롤라이나·조지아 등에서 90일 이상 연체율이 미국 평균보다 약 2배 이상 높게 나타났다. 이와관련 특히 FHA 대출 이용자의 연체율이 높게 나타난 것은 저소득층이나 첫 주택 구입자 비율이 많기 때문으로 분석했다. 수입이 적거나 정부 지원 대출 이용한 주택 소유자들이 재산세와 주택보험료가 크게 오르면서, 주택담보대출 상환과 함께 납부하는 에스크로 비용 부담이 급증하고 있는 것으로 풀이된다.
부동산 전문가들은 조지아주 주택 소유자들의 모기지 즉 주택담보대출 연체율 증가가 단순히 납부 지연이 아니라, 에스크로 비용 상승이라는 시스템적인 문제로 인해 다수의 주민들이 본의 아니게 모기지 연체자가 되고 있는 현상이라고 지적하고 있다. 일각에서는 이러한 구조적인 경제 압박 현상이 조지아뿐 아니라 미 동남부 지역에서 주택시장 리스크로 확대되고 것 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.
스티브 홍 기자
